各区发展改革局、住建（城管）局、市场监管局，市各功能区有关职能部门：
为进一步规范市区住房物业收费行为，缓解物业服务和收费矛盾，根据《江苏省物业管理条例》、《宿迁市住宅物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，经市政府同意，现就改革调整市区住房前期物业收费通知如下：
一、实行新建项目住房物业公共收费一费制
（一）将住房电梯日常运行维保检测费用纳入物业公共服务费。对未签订房屋买卖合同的新建住房项目，住房电梯日常运行维保检测费用按照省有关规定纳入电梯住房物业公共服务费，服务企业不得再向业主另行收费。
（二）将公共水电费用与物业公共服务费合并为一费收取。为解决业主公摊费用过高不合理问题，对未签订房屋买卖合同的新建住房项目，住房公共水电费用与物业公共服务费合并为一费收取，统称为物业公共收费一费制，物业企业对住房物业公共性费用实行包干。
已签订房屋买卖合同住宅项目是否实行物业公共收费一费制，依法由业主共同决定。住房共用恒温系统日常维修维护运行费用、装表入户计量收取的供热供冷费用，由物业企业单独列账，另行约定收取。
二、公布新建项目普通住房前期物业公共收费一费制政府指导价
普通住房，是指除地面3层及以下144平方米以上独栋或联排别墅、地面4层144平方米以上全跃层住房、酒店式公寓住房以外的商品住房，含保障性住房、房改房、拆迁安置住房。
未签订房屋买卖合同新建住房项目，普通住房前期物业公共收费一费制，根据市住建局公布的物业服务3个等级标准，区分有电梯和无电梯，按照“物业公共服务成本+8%利润+公共水电费用”定价规则，结合市场收费水平制定公布等级政府指导价，具体收费标准由双方在政府指导价范围内合同约定，报所在区（含功能区，下同）发展改革部门备案。各区可以根据物业管理实际需要，细化物业服务等级考核认定标准，分档公布实施政府指导价。
（一）无电梯普通住房。一级最高不超过1.48元/月.平方米，二级最高不超过1.00元/月.平方米，三级最高不超过0.60元/月.平方米，下浮不限。
（二）电梯普通住房。一级最高不超过1.98元/月.平方米，二级最高不超过1.50元/月.平方米，三级最高不超过0.98元/月.平方米，下浮不限。
（三）超值公共服务。建设单位在招标文件中列出超出市住建局公布的物业服务等级范围的公共性服务项目，服务方案经各区物业管理行政主管部门核实后，招标收费标准可在等级政府指导价基础上上浮最高不超过20%；未达到超值条件的，建设单位不得超过政府指导价招标。
（四）保障性住房。新建保障性住房（指公共租赁住房、廉租住房、经济适用房、保障性租赁住房）前期物业公共收费一费制，按照新建项目普通住房三级政府指导价执行。普通住房项目内配套建设的保障性住房，执行普通住房物业公共收费标准，超过三级政府指导价部分，由各区住建部门会同有关部门，按照国家和省有关规定制定补贴政策并落实。
（五）拆迁安置住房。鉴于拆迁安置小区配套建设和物业管理现状，新建拆迁安置小区物业公共收费一费制，按照新建项目普通住房二级、三级政府指导价执行。
（六）收费减免。经民政部门认定的低收入户减半收费。空置住房减免30%。非空置住房电梯起始层（电梯起始点设在地下层的除外）依法不承担的电梯运行电费，能从一费制中按实扣除的，按实扣除，无法按实扣除的，按照市场平均费用0.10元/月.平方米扣除。非空置住房电梯起始层电梯日常运行维护保养检测费，按照0.18元/月.平方米减免。其他非空置电梯住房的电梯费用是否减免、减免方式和标准，由双方合同约定。
三、降低业主自购车位（库）前期物业服务费
业主大会成立前，业主自购汽车车位（库）物业服务费，由原20-40元/月.车位下调为最高不超过20元/月.车位。业主空置车位是否减免收费，由双方自主约定。水电装表入户的业主自购车库，无登记面积的，不收物业服务费。
四、调整前期物业住房汽车停放收费
业主大会成立前，物业企业可以按照合同约定，在政府指导价范围内收取汽车停放服务费用。业主大会成立后，由业主大会决定。
（一）业主公共车位包月汽车停放费。室外最高仍不超过50元/月.车位（库），室内最高不超过20元/月.车位（库）。
（二）临时车位汽车停放费。免费停放时限仍为3小时。3小时后，实行计次收费的，白天仍为2元/次，超过夜间12点仍为5元/次，每次连续停放最长不超过24小时；设置计时收费系统实行计时收费的，每车位每2小时1元，不足2小时的按2小时计费，24小时之内最高10元。
小区封闭区外的物业管理区域停车场，向社会开放并收费的，非住房业主的汽车停放费按照同类区域公共停车场政府指导价执行。
五、明确地下车位租金政府指导价
住房物业管理区域人防车位和建设单位产权车位租金，继续按每车位每月最高不超过150元执行，租金之外不得向业主收取其他任何费用。
六、加强物业服务及收费管理
（一）建立物业公共服务政府指导价动态调整机制。为解决物业公共服务费相对稳定与成本持续增长之间的矛盾，确保物业公共服务“质价相符，优质优价”，对新建项目普通住房一费制中的物业公共服务费，实行与最低工资标准、居民消费价格指数挂钩联动机制。联动办法：当宿迁最低工资标准调整时，同步同比例调整新建项目普通住房物业公共服务费中80%的人员费用部分，并按照同期居民消费价格指数累计涨幅，同比例调整物业公共服务费中16%的耗材费用部分。公共水电费用按实计入一费制。联动调整后的新建项目普通住房一费制政府指导价，由市发展改革委报市政府审批，会同市住建局、市市场监管局公布实施。
（二）规范住房前期物业公共收费调整。业主大会成立前，已签订房屋买卖合同住房项目，需要实行一费制，或因服务成本变化需要提高收费标准，物业服务企业应在街道办事处（镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的成本等相关信息，由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，形成业主共同决定后约定执行。普通住房约定的一费制标准，应不超过新建项目普通住房政府指导价。业主大会成立后，需要实行一费制或调整收费标准的，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条有关规定执行。
（三）建立物业服务等级认定考核与惩戒挂钩机制。为解决住房物业公共服务质价不符问题，由市住建局牵头制定住房物业服务等级认定考核办法，各区物业管理行政主管部门建立物业服务等级认定和考核制度，加强住房物业招投标和服务行为管理。对认定考核未达到合同约定等级的，由物业管理行政主管部门责令限期改正。逾期不改正的，由物业管理行政主管部门依法查处，依据生效的法律文书，将相关企业及其法定代表人、项目负责人的失信信息录入信用管理档案。
（四）加强物业财务管理和收支公开公示。物业企业与业主签订的物业服务合同，应当明确服务内容、服务等级、收费项目、收费标准、收费减免优惠政策等，并在小区主出入口、小区公示栏等显著位置长期公示。物业企业应当按照有关规定，建立健全财务管理制度，加强物业服务成本核算，公开公示收支情况。电梯费用、公共水电等费用仍另行按实分摊的小区，应当每年或者每半年，在业主出入口、小区主出入口、小区公示栏等显著位置定期公示费用收支情况、应分摊的建筑总面积、分摊方式、分摊标准、结算情况、结余处理方式等。鼓励物业服务企业创新公示方式，通过物业管理平台、业主微信群等方式公示物业服务费用收支等相关情况，方便业主查阅。
（五）加强市场引导和收费行为监管。各级发展改革部门应会同同级物业管理行政主管部门做好收费政策宣传解读，跟踪监测评估政策执行效应。各级物业管理行政主管部门应加强建设单位物业招投标、物业服务指导、引导和监管，依法查处擅自减少物业专业人员数量和物业服务面积等服务违约行为。各级市场监管部门应畅通价格投诉举报渠道，依法查处物业企业不执行政府指导价、不按规定收费公示等违法收费行为。各街道办（镇人民政府）应会同物业管理行政主管部门，指导、引导、监督老旧小区提质调价，防范调价风险。
七、本通知自2023年1月1日起执行。各县可参照执行。原市物价局市住建局《关于印发<宿迁市市区物业服务收费管理实施办法>的通知》（宿价服〔2011〕41号）、原市物价局市民防局《关于明确目前市区住宅小区人防工程地下停车位收费政策执行的通知》（宿价服〔2013〕65号）、原市物价局市住建局《关于明确普通住宅前期物业星级服务政府指导价的通知》（宿价服〔2015〕77号）同时废止。
此件公开发布
宿迁市发展和改革委员会 宿迁市住房和城乡建设局
宿迁市市场监督管理局
2022年11月1日